Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB für viele bayerische Kommunen verbindlich

Mit Wirkung zum 01.06.2023 hat der Freistaat Bayern für verschiedene bayerische Kommunen ein sogenanntes Umwandlungsverbot für Mietwohnungen eingeführt. Damit soll bezahlbarer Mietwohnraum erhalten und besser vor Umwandlungen geschützt werden. Zu diesem Zweck wurde die “Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt” (Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau) um einen § 2 ergänzt, der den Genehmigungsvorbehalt des § 250 BauGB für bestimmte bayerische Kommunen zur Anwendung bringt.

Gemäß der zunächst bis zum 31.12.2025 befristeten Verordnung dürfen Mietwohnungen in Kommunen, deren Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird, nicht mehr ohne Genehmigung der Bauaufsichtsbehörden in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Anträge zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sind ab diesem Zeitpunkt an die Unteren Bauaufsichtsbehörden, also die Landratsämter, kreisfreien Städte und Großen Kreisstädte zu stellen. Die Verordnung findet Anwendung für Mietshäuser mit mindestens elf Wohnungen. Nicht betroffen sind Neubauten.

Bislang galt ein solches „Umwandlungsverbot“ nur in Gebieten mit einer Erhaltungssatzung (§ 172 BauGB). Mit der neuen Regelung setzt die Landesregierung einen Passus aus dem „Baulandmobilisierungsgesetz“, d.h. der BauGB-Novelle von 2021, um, die in § 250 BauGB eine Genehmigungspflicht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vorsieht. Gemäß § 250 BauGB bedurfte die Regelung zu ihrer Umsetzung einer Rechtsverordnung, die die Bayerische Staatsregierung nunmehr – fast 2 Jahre nach der BauGB-Novelle – erlassen hat.

250 Abs. 3 BauGB enthält eine Aufzählung weniger Gründe,  aus denen eine Genehmigung zwingend zu erteilen ist:

(3) Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,

2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,

3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,

4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder

5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Gem. § 250 Abs. 4 BauGB kann daneben eine Genehmigung unter Auflagen erteilt werden, die die ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Mietwohnraum sicherstellen. Welche Inhalte diese Auflagen in der Praxis haben werden und in welchem Umfang die Genehmigungsbehörden von diesen Möglichkeiten Gebrauch machen, bleibt abzuwarten. Denkbar erscheinen Auflagen, die eine Fremdvermietung für die Restlaufzeit der Verordnung vorsehen. Unzulässig wäre es indes, die Auflage zur Durchsetzung einer “Mietpreisbremse” zu verwenden.

Für Kommunen, die in der Liste der Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgezählt sind, ist die Verordnung ab sofort für die nächsten 1,5 Jahre verpflichtend anzuwenden.

In Details unterscheidet sich die Regelung des § 250 BauGB von den bekannten Regelungen in Erhaltungssatzungsgebieten; so wurden einige Vorgaben verschärft, um Umgehungen beispielsweise bei Reihenveräußerungen zu unterbinden.

Insgesamt ist zu erwarten, dass die Genehmigungspraxis restriktiv angewandt wird und künftig eine Aufteilung in Wohnungseigentum nur unter besonderen Voraussetzungen möglich ist.

Die Regelung gilt für folgende Kommunen:

• Ingolstadt
• München
• Rosenheim
• Bichl
• Münsing
• Bad Reichenhall
• Dachau
• Grafing b. München
• Kirchseeon
• Markt Schwaben
• Poing
• Eching
• Moosburg a.d. Isar
• Fürstenfeldbruck
• Germering
• Puchheim
• Landsberg am Lech

• Bad Wiessee
• Gmund a. Tegernsee
• Rottach-Egern
• Schliersee
• Tegernsee
• Haar
• Höhenkirchen-Siegertsbrunn
• Unterföhring
• Unterhaching
• Neuburg a.d. Donau
• Bad Aibling
• Bernau a. Chiemsee
• Brannenburg
• Oberaudorf
• Riedering
• Stephanskirchen
• Wasserburg a. Inn

• Tutzing
• Traunstein
• Landshut
• Passau
• Regensburg
• Bamberg
• Bayreuth
• Erlangen
• Fürth
• Nürnberg
• Röthenbach a.d. Pegnitz
• Aschaffenburg
• Würzburg
• Augsburg
• Lindau (Bodensee)
• Sonthofen

Link zu § 2 GBestV-Bau: https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGBestVBau-2

Link zur Liste der betroffenen Kommunen: https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/BayGBestVBau-ANL_1

Link zur Begründung der Verordnungsänderung: https://www.verkuendung-bayern.de/baymbl/2023-231/

Link zu § 250 BauGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html

Wegen weiterer Informationen wenden Sie sich an unsere im öffentlichen Recht tätigen Anwältinnen und Anwälte: RA Thum, RAin Lange, RA Engelmann, RAin Dr. Kessler oder RA Bundlechner.

(01.06.2023 – vk/em)